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提前解約的爭議性
  坊間契約書中常見一個條文”特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議”此項條文發生糾紛的狀況頗多,先建議諸位房客在閱讀契約書時,必須針對此項條文,再詳加討論。對於條文內容先做說明:

特約應受強制執行事項,若契約無公證,即無所謂”強制執行”四字。
第一項約定乙方提前遷離他處需賠償甲方一個月租金,就此項約定即表示乙方可不用房東許可,即可依《民法》453條提前告知並賠償金額後,遷離他處。但契約中並無約定甲方,代表甲方是可以不用受約束嗎?不用做任何賠償嗎?非也,若房東要求房客提前遷離,則必需徵得房客同意,才能終止租約。(若契約當中無任何約定提前解約事項,則需徵求雙方同意)
建議房客,以上概念常與房東溝通不易,因此可在訂約前就把甲乙雙方寫上,互相約束。
第二項條文造成爭議頗多,即因各項違約事項於各條中均已訂出罰則,常見房東再以此條再對房客多扣金額,實屬不公,因此建議房客在簽約前即先予以刪除,以免糾紛。
  若在擔心自己在承租期內,可能會提前搬家,可與房東協議,只要提前一個月通知房東或已找到房客,則房客無須賠償,若經房東同意,請註明在契約當中做為憑證。(參考第132頁、第135頁,故事20、故事21)

房屋有瑕疵時,對租賃契約的影響
  此外,法律上另外有一些有利於房客的規定,例如《民法》424條,房屋如有瑕疵,危及健康或安全,即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵,房客仍可隨時解約;所以,舉重以明輕,就算承租時不知道房屋已有瑕疵,而在簽約後才知道者,原則上也是可以隨時終止租約的。

  實務中常見房客常以房子有壁癌、潮濕、噪音、樓頂設有基地台等引用此法條要求與房東解約,通常這樣的方式是無法終止租約的,因房客必須舉證壁癌、潮濕、噪音、基地台等,對身體健康確實有直接影響,若無法舉證,則無法合法的終止彼此的租約。(參考第107頁、第135頁,故事11、故事21)

房東賣屋對租賃契約的影響
  依《民法》425條,原則上當租約未到期而房屋被賣掉,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿,而絲毫不影響原有房客權利。但有下列幾項為例外:

在承租前房東已開始賣屋
未經公證超過五年(含五年)的定期租約
不定期租約。
  將不可主張「買賣不破租賃」。(參考第129頁,故事19)

留下彼此的戶籍地址
  看完所有的條文後,除了將變動的地方補上簽名或蓋章外,另外,在核對完雙方證件後,將彼此的戶籍地址及身分證字號都填入最後的簽名蓋章欄位,切勿只留下雙方的電話,因為在發生問題須寄發存證信函時,常常聽到房客們回答不知房東地址,而造成事情延宕陷入無法處理的窘境。

契約書儘量採用規定條文較少的版本
  目前市售一般租賃契約書,版本各有不同,應該選擇規定條文較少的版本,因為這樣對房客的協調空間較大。亦即依據「契約自由」原則,只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項,經過雙方同意後,亦可成為契約之一部分。因此使用條文較少的版本,房客自然就有較大的空間向房東爭取。其次,凡是契約未約定部份,在法律的處理程序則是引用《民法》的規定。一般而言,《民法》中規定往往較有利於房客,因此建議房客,若擔心自身權利未被保障或契約有未竟事項,在最後寫下” 本約如有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相關法令辦理。”等字樣。

  如何申報租金扣抵所得稅
申報租金扣抵所得稅必需備齊三樣文件:

申報年度的契約書影本(正本)
租金支出證明(如匯款單、轉帳證明、契約書後頁房東簽收欄、房東開具之收據等)
入籍證明(戶口名簿或自行簽具切結書)(參考第51頁)。
  為維繫租賃關係和諧,要報稅前還是先告知房東為宜,以避免房東因不知你有報稅,而被稅捐追繳稅金甚而因逃漏稅被課扣罰款,此時房東極易將怒氣轉到房客身上,並要求房客做補貼,不但讓彼此關係的惡化,還有可能讓您再多支出一筆金額。

法院公證對房東房客的影響
  最後,我們來談一談「法院公證」的問題。有些人以為,公證過的契約才有效。事實上,契約經雙方合意就已經生效。分析公證對雙方的影響如下:

對房東而言:
當房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時,房東不需要訴訟,就可以請求法院對房客強制執行。
契約一經公證,房東每年即需申報租金收入,這也是多數房東不願公證的原因之一。
對房客而言:
租約公證後,可直接用來入戶籍、申報租金扣抵所得稅,不必再與房東溝通協商,省事又方便。
不過,房客欲保障自己權利則需主動向法院提起訴訟,並先負擔訴訟費用,等到判決確定是房客勝訴,才可以拿回被強制執行的東西。而且在這種情形下,房客負舉證責任較重,且訴訟經過之時間往往較久,即便勝訴判決確定,亦不見得有實益。
對雙方而言:
契約要公證,應該要加註:“承租人或出租人如果有違反契約,皆應逕受強制執行”的條文。
契約公證必須查驗雙方證件,若有虛偽之一方必百般推諉,因此透過公證可順帶檢查彼此的真實性,以防詐騙。
結語
  其實,租屋雙方應站在和諧融洽的立場,而非對立的立場。然而,事先能仔細看屋、妥善的訂約、詳閱契約內容,是可減少許多不必要的糾紛。我們所希望的是,租屋雙方能站在平等的地位,簽妥一份公平的租屋契約。雖然以上我們儘可能告訴您一些對房客較公平的租屋法律條文,但這並不意味著您每一次與房東簽約時都會有機會爭取對自己最有利的保障,當然要因時因事因人而異。

  在處理糾紛中,常見房客在有問題時才去翻契約書,直到看見自己簽下許多不合情理的條約,再來詢問是否公平合理,此時為時已晚,奉勸諸位房客,不論契約內容多繁雜、多冗長,都應審慎閱讀討論後再簽下,才是維護自身權益的不二法門。

  另常見房東房客因一些小事爭執不休,甚至雙方揚言要提訴訟。其實在整個過程中來看,往往只要冷靜下來針對問題把事情談清楚,即可省卻無謂的爭執與口角;以情理法而言,國人習慣都先以情理做為溝通的第一步,只要不心存惡念、占人便宜,彼此各退一步,事情大都能快速解決。

 ,看到大多數的房東房客都是良善、客氣、守法的,發生糾紛的比率大概僅占所有出租物件不到百分之一,所以諸位房客也不要太過擔心所有房東都是斤斤計較、難相處的人,在發生糾紛的同時,除了跟房東溝通外,還需自我檢視一下,是否自己的態度與要求也不盡合理。或許改善了溝通方式,問題也可迎刃而解。
 

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