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目前分類:房屋租賃大小事 (8)

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把財產出租收到的租金和押金的收入就是租賃收入。把全年租賃收入減除合

           理而必要的損耗和費用後的餘額就是租賃所得。(所得稅法第十四條第一項
           第五類)房屋租賃所得所謂合理必要損耗費用可採列舉方式,可舉證申報之
           細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融
           機構借款購屋而出租之利息支出等。房屋租賃所得若無法逐項舉證列報,則
           可直接以租金收入的百分之四十三為必要費用標準而扣除,房東可以計算之
           後,自己決定要以何種方式申報。
           例:租賃所得稅試算(申報租金收入):若每月租金為二萬元,無押金,在房
           東沒有拿出憑證來證明自己的租屋成本,稅捐單位的課稅方式,就是直接以
           收入的百分之四十三當作成本,全年租金收入二十四萬元減掉十萬三千二百
           元,以餘額十三萬六千八百元核定為租金所得。相當於增加八千二百零八元
           至五萬四千七百二十元的稅負支出。(依租稅節省之各級稅率換算)
綜合所得稅估算:
綜合所得淨額-(免稅額+扣除額)×累進稅率-累進差額 = 應納稅額
97年度綜合所得稅累進稅率速算公式(單位:新臺幣元)
所得淨額 (元)
稅率
累進差額 (元)
0 ~ 410,000
6%
0
410,001 ~ 1090,000
13%
28,700
109,001 ~ 2,180,000
21%
115,900
2,180,001 ~4,090,000
30%
312,100
4,090,001
40%
721,100

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http://www.unluckyhouse.com/index.php

租屋最怕租到凶宅-

              房子如果漏水,或損壞可以再修補,但如果遇到好兄弟那是趕不走的

              租屋前可事先詢問仲介,或大樓管理員,不然也可以憑自己感覺看房子是不適合自己.

              

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  • 一、簽約前需明確以下內容   轉載自591租屋網
  •  1、押金:
  • 押金一般是一至兩個月租金,除非是店面或辦公室才有三個月以上甚或半年的押金;
  • 依照法律的規定超過兩個月以上的押金可折抵租金。
  • 2、違約金:
  • 房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金,可在簽約中約定準;
  • 3、稅賦:
  • 地價稅及房屋稅皆由房東負責;
  • 營業用租賃稅必須講清楚由何方支付,若未約定清楚,租賃稅就是由房客付。
  • 4、租期:
  • 租期通常是一年;
  • 房東與房客之間亦可視情況簽兩年或三年的租約,只要註明承租超過一年即不扣違約金即可。
  • 5、房東違約:
  • 房東若在租期中要收回房子,慣例上房東會支付一個月租金的違約金,也可在契約中註明。
  • 6、房子損壞:
  • 房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕;
  • 消耗性物品的損壞由房客負責如燈管、燈泡、橡膠墊片等。
  • 7、證件:
  • 房客提供給房東的身分證影本,請在正反兩面註明"僅供租屋使用不做其他用途";
  • 並請房東提供房屋稅單或房屋權狀影本。
  • 二、簽約對像
  • 1、房東若係未成年人或無行為能力人,其出租應徵得其父母、法定代理人或監護人同意。
  • 2、應了解房東是否為房屋的所有權人,房客可以要求房東提供所有權狀或房屋登記簿謄本。若房東並不是房屋所有權人,則應要求其出具授權證明,最好同時要求房東出示身份證明,以防被騙。
  • 3、與房東同住或與人分租時,應特別注意房東、一起分租人的身份、職業、品性與家庭狀況。
  • 4、若房東為二房東,則應了解其與大房東的租約租期,及其租約是否有約定禁止轉租的情事。
  • 5、房東為公司、社團法人時,應由法人代表人簽約,或由代理人代理簽約。

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  • Jul 19 Sun 2009 22:14
  • 節稅

八十九年度綜合所得稅結算申報開始,一般扣除額之列舉扣除額項目多了房屋租金支出一項可扣除。每戶以十二萬元為限。為適度減輕中、低收入者之稅負,經九十年一月三日 總統令公布增訂所得稅法第十七條第一項第二款第二目第六小目房屋租金支出列舉扣除額。高所得租屋者最高可享四萬八千元的減稅,試用最低稅率百分之六的納稅人,一年也可省下七千兩百元的稅金。全年房屋支出十二萬元以下者,則按實際支出扣除。惟該項扣除額僅能與自用住宅購屋借款利息選擇較有利之一項申報所得稅。

  要選擇何種扣除額申報較能節稅,技巧無他,只要看看申報時同一申報戶成員中,在當年度內所支付的醫藥或生育費、保險費、自用住宅購屋借款利息支出或房屋租金支出、捐贈及災害損失等金額總合,有無超過標準扣除額的額度,答案如果是肯定的,應要選擇採用列舉扣除額並檢附證明文件申報,切莫遺忘而未申報。

  民眾亦可使用二維條碼方式申報,在電腦上依所指示步驟鍵入個人資料及所得資料,據國稅局表示電腦會自動試算出納稅義務人該繳多少稅,並替納稅義務人選擇最有利的報稅方案及稅率。

【房東】
問: 租賃所得如何節稅?
答: 對於餘屋出租,收取租金、押金的房東而言,年年的租金收入申報常是頭痛問題,其實節稅不難,基本上可從下列三方向進行:

(1) 妥善保管相關舉證用憑證,提高可供扣除費用金額:
  對租賃所得的申報方式,一種是不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的百分之四十三列為必要費用,但土地出租之收入,僅能扣除該地當年度繳納之地價稅,不得扣除百分之四十三的必要費用。另一種是採列舉扣除方式,必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加稅捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算可扣除費用額,擇高適用。

(2) 避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生:
  房屋所有人若將房屋無償借給他人,應儘快到法院公證,以免權益受損。納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,必須訂立無償使用契約,且須符合非供營業或執行業務使用條件,並由雙方當事人以外的二人證明及法院公證,證明確實是無條件提供使用,就可以不用設算租金。

  此外,無償借用契約只適用在住家使用部分,如果是作為公司行號或是會計師、律師、代書等執行業務者及補習班等其他所得者的辦公室,或是作為店面使用,即使訂立無償使用契約,也都不符合免課租賃所得稅的規定。

(3) 彈性運用押金孳息所得的申報規定:
  所得稅法第十四條規定,財產出租有收取押金或任何款項類似押金的話,都要把這筆款項按郵政儲金匯業局一年期定期存款利率,計算租賃收入(九十年度以利率百分之五點O計算)。但是如能證明這項租金孳息的用途(如修繕..),並且已經把運用所產生的所得申報的話,就不必申報租賃所得。因此納稅義務人如果把出租房屋的押金,存到銀行所孳生之利息,可選擇以這些利息列為租賃所得申報,可以減掉租賃所得的必要費用。或是這些利息如果能確實證明是押金存放銀行所產生的,並且已經申報了利息所得,則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所
 

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房東常見問題    轉載自崔媽媽基金會
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租賃所得的認定
問1: 房屋出租約定的租金,較當地一般租金為低時,如何課徵綜合所得稅?
答: 房屋出租約定的租金,明顯的比當地一般租金還低,國稅局會參考當地一般租金情況調整,計算租賃收入。

上面所說「當地一般租金」,係由國稅局查明後報經財政部核定的租金,計算方式是這樣的:如果是供住家使用,則把房屋評定現值乘以核定的平均租金收益率,就是全年的標準租金收入,再減掉必要費用百分之四十三,就是租賃所得。

當房屋出租約定的租金,較當地一般租金為低時,租賃所得計算公式:『租賃所得』=『租賃所得房屋現值』×『平均租金收益率』-『必要費用百分之四十三』
 
例: 有一棟桃園縣的房屋租給他人供住家使用,這棟房屋評定現值是四十萬元,八十九年度台灣省各縣市租金標準是百分之十五,那麼應該申報四十萬乘以百分之十五再減掉百分之四十三,也就是三萬四千二百元的租賃所得。(所得稅第十四條第一項第五類第五款)(所得稅施行細則第十六條第三項)

試算:34,200=(400,000×15%)×(1-43%)
 
問2: 租單位倒閉或他遷不明,房東無法取得租賃所得扣繳憑單,應如何辦理申報?
答: 公司行號或機關團體承租房屋所付的租金,已經依法扣繳所得稅款後,在年度當中倒閉或他遷不明,以致於房東無法取得扣繳憑單時,可由房東代替承租人填寫各類所得資料申報書和扣繳憑單,並由房東在各類所得資料申報書的申報單位簽章處,和扣繳憑單扣繳單位加蓋印信欄、簽名蓋章並註明原因,聲明願負法律責任後,憑這項補報扣繳憑單的證明聯,辦理當年度綜合所得稅結算申報,已經扣繳的稅款可以抵繳結算申報的應納稅款或退稅,這種補報的扣繳憑單不會以逾期申報案件處理。

與房客就租賃所得的認定
問3: 房東可否在租賃契約書中明定房客不可報稅?
答: 律師表示在房屋租賃契約書中不可明載不可報稅條文。律師表示收入報稅本就是國民應盡之義務,租金報稅則是房客應有之權利,不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字,來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金,由房東或房客負擔,若契約明定由何方負擔,則照契約內容行使之。(請參見第六章房客篇 問8)
問4: 如果與房客約定不可申報租金抵扣所得,房客又自行申報,房東可以如何行使權益?
答: 如果雙方於房屋契約書中明定申報後所產生的之稅金,由房客負擔,則需照契約內容行使之。國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東,追溯租賃所得稅。若房東與房客於房屋契約書上明載所產生的稅金由房客負擔,那麼房東可於繳交租賃所得稅後,針對房客未履行房屋契約書之條約,對房客進行民事訴訟。若雙方是以口頭約定不可申報租金抵扣所得,基於誠信,房客應遵守信約,否則可能會造成房東不滿,而不願再續租給房客,或可能將稅金增加部份轉嫁給房客。

房客申報租金抵扣所得對房東的影響
問5: 租賃契約書中未註明稅金報繳約定,房東在不知情的狀況下,發現房客自行報租金抵扣所得,會產生什麼問題?
答: 房客只要合於報稅相關規定,即可自行申報,不待雙方契約約定。

當房客申報租金抵扣所得,將會有以下情況產生:

房東將被追繳租賃所得稅,並影響其他稅負(請參考房東篇問7)
房東可能對房客產生不滿,造成不願再續租給房客
房東可能將稅金增加部份轉嫁給房客。
 
問6: 房東以前一直沒有報過租賃所得稅,此次房客主動申報,房東是否會被追繳稅金?
答: 國稅局表示有被追繳的可能,任何所得收入,本就應要照實申報。房客報稅是為行使權利,若申報不實遭人檢舉,是會被追繳稅款的。
問7: 房客申報租金抵扣所得稅後,房東有哪些稅額會變動?
答: 房東會變動的稅額為地價稅、綜合所得稅。(房屋稅則視租屋用途而定,租屋若為住家使用,稅率採住家用之稅率申報)
   房屋稅: 是以房屋為課稅對象,向房屋所有人課徵的一種財產稅。所謂房屋,除一般通稱的房屋外,尚包含其他形狀特殊而供住宅、營業、工作等使用之建築物在內。如夾層屋及各種形狀之散裝倉庫、油槽及加油亭等均是。房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。
   地價稅: 就所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。(土地稅法第十五條)原則上地價稅採累進稅率課稅,但是土地所有權人其地價總額未超過土地所在地直轄市及縣(市)累進起點地價時,其地價按基本稅率徵收,其稅率如圖表A。
 以地方稅而言,自住屋主將房屋承租給房客後,需按房屋實際使用類別的稅率課徵。(請參考圖表B)

圖表A/地價稅

土地使用別 稅率
一般私有土地 10/1000
自用住宅用地 2/1000
工業、礦業、公園等特定用地 10/1000
公共設施保留地(建築使用) 6/1000
公有土地非公用 10/1000
A. 空地稅:按應納地價稅加徵2倍至5倍
B. 地價總額超過累進起點時,則有累進課稅。
 

圖表B/房屋稅

項目 法定稅率 現行徵收率
最低 最高
住家用 1.38% 2% 1.38%
非住家用 營業用 3% 5% 3%
私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用 1.5% 2.5% 2%
※房屋同時作住家用及非住家用:應以實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵。
※其稅率為八十九年公佈的法定稅率 

土地使用從自用住宅用地變成一般私有土地,其申報稅率之調整幅度,自用住宅的稅率為千分之二,一般私有土地稅率為千分之十,一般私有土地稅率為自用住宅的五倍。(其稅率為八十九年公佈的法定稅率)
 
例: 房東陳先生將房屋以每月一萬二千元的租金出租給王小姐作為自住用並未收押金,陳先生的未包含租金收入的年所得為七十萬元,而其出租房屋政府公告課稅現值為三十七萬九千七百元,持分土地面積為二十八點二七平方公尺(地價額為二十四萬四千二百五十二元)。
情況一:當陳先生以自住用尚未將房屋出租時,陳先生該年需申報的稅金為下:
  房屋稅=房屋現值 × 住家用稅金
   5,239 = 379,700 × 1.38%
  地價稅=地價額 × 自用住宅稅率
    488 = 244,252 × 0.2%
租賃所得稅= 0
綜合所得稅= ﹝全年所得-(免稅額+薪資特別扣除額+標準扣除額)﹞
       × 綜合所得稅率﹞-累計差額(若所得未達三十七萬則無累計差額)
   40,010= ﹝700,000-(74,000+75,000+44,000)﹞× 13%-25,900
 應繳稅金= 房屋稅+地價稅+綜合所得稅
   45,737= 5,239+488+40,010

情況二:當陳先生將房子租給王小姐後,陳先生該年需申報的稅金為下:
  房屋稅=房屋現值 × 住家用稅金
   5,239= 379,700 × 1.38%
  地價稅= 地價額 × 自用住宅稅率
   2,442= 244,252 × 1%
綜合所得稅= ((全年所得+租金收入)-(免稅額+薪資特別扣除額+標準扣除額))
       × 綜合所得稅率﹞-累計差額(若所得未達三十七萬則無累計差額)
  50,680=((700,000+((12,000 × 12) × (1-43%)))-(74,000+75,000+44,000)) ×
       13%-25,900
 應繳稅金= 房屋稅+地價稅+綜合所得稅
  58,361= 5,239+2,442+50,680

因此,當陳先生將房子租給王小姐後,陳先生所增加的稅金為一萬二千六百二十四元(58,361-45,737=12,624)
 

租賃所得的扣除項要件
問8: 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其地價稅、房屋稅及其附加捐項目應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證地價稅、房屋稅及附加捐項目應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本,核認條件必需符合下列情形:

必須是屬於出租年度的稅捐,而且在當年度已經繳納完畢
稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符
當年度實際出租期間還未滿一年的話者,要按出租期間比例計算
 
問9: 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其修理費項目應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證修理費項目應檢送的文件為修理費的發票或收據正本,而且註明房屋所有權人姓名及房屋座落地點;另外還要符合下列情形:

必需是在出租期間所支付的,以憑証所開立的日期為準。.
修理費如果是屬於資本性質支出(例如,屋頂、壁面、下水道不透水工程..),應該要列入成本中提列折舊,不得認列。
修理年度如果實際出租期間未滿一年的話,要按出租期間比例計算。(例如:廚房流理台整修費為一千二百元,房屋出租時間為十個月,期修理費用計算為:1200×(10/12)=1000,房東可申報之費用為一千元)
 
問10: 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其折舊項目應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證折舊項目要檢送的文件分為下面三種情況來說明:

買入契約有分別訂定房屋和土地價款時,要檢附買入契約影本。
買入契約沒有訂定房屋和土地價款時,要檢附房屋稅稅單影本和買入契約、買賣發票或收據影本,成本要按照:房屋評定價格(買入價格×計算的所得數值認定。房屋評定價格 + 土地公告現值。
若無法提示上面的文件,請檢附房屋稅單影本,成本就按照課稅現值認定。
  以上所要提出的文件中,需要註明房屋構造種類(如有電梯的鋼骨混凝土造或無電梯的加強磚造),並加蓋印章,以方便國稅局認定。 至於折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋,每年折舊率為房屋現值的五十一分之一;如果是無電梯的加強磚造房屋,每年折舊率為房屋現值的三十六分之一。但是如果納稅義務人能舉證實際折舊額的話,可以核實認列。土地部分則不可以提列折舊。如果當年度實際出租期間未滿一年的話,房屋的折舊要按出租期間比例計算。
 
問11: 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其自金融機構貸款購屋出租所支付之利息項目,應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證貸款購屋出租的利息支出項目,應檢送的証明文件分下列二點來說明:

這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的証明清單,並須註明貸款房屋的詳細地址
如果繳息收據或証明清單上沒有註明貸款房屋地址時,請檢附貸款合約書及所有權狀影本
  此項利息支出項目核認的條件僅限於利息,至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入;如果當年度實際出租期間未滿一年的話,要按出租期間比例計算。
 
問12: 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其保險費項目應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證保險費項目應檢送的文件是這個出租標的物的財產保險(如火險)繳費收據;核認條件必需為出租期間所發生並且已經繳納的保險費,如果當年度實際出租期間未滿一年的話,要按出租期間比例計算。

其他
問13: 房屋閒置,會不會課空屋稅?
答: 事實上空屋仍是按使用執照所載的用途,分別以住家用或非住家用稅率課徵房屋稅,不會課「空屋稅」。
問14: 借款購屋者會不會增加稅負?
答: 借款購屋者須自行核算收入與扣抵費用結果,才可得知稅負是否會增加。財政部賦稅署表示:若是借款購屋,原本就是打算用租金貼補貸款支出者,事實上,這項稅增對其並無負面影響,只要核實申報租金收入和實際支出,包括全部的貸款利息支出、修繕費用等,只要餘額為零,並沒有增加稅負的問題。

房屋再分租後,大房東、二房東與二房客的申報問題
問15: 如果房客承租的對象是二房東,二房客該如何申報租金抵扣所得稅?
答: 房客呈報租金抵扣所得稅不管承租對象是大房東或二房東,只要取得申報所需的文件,即可進行申報,國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。

租金抵扣所得稅的申報文件包括以下三項,(1) 租賃契約書正本 (2) 房租付款證明影本 (3) 房客供自住的設籍證明文件(請參見第五章 房客要準備哪些文件)
 
問16: 如果房客將房子分租出去,大房東該如何申報租賃所得稅?
答: 國稅局課徵租賃所得稅是以房東之全年租賃收入減除合理而必要的損耗和費用後的餘額,就是租賃所得。

房東申報租賃所得稅,是依照租賃契約書所訂之合約內容進行申報。房客若將房子再分租出去所延伸的租賃所得稅,國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東,追溯租賃所得稅。因此房東只要以依照與房客之租賃契約書之內容進行申報租賃所得稅即可。
 
例: 甲在租賃契約書中只將房子租給乙,乙又將房子分租給丙(乙與丙有訂租賃契約書),則甲只需申報對乙的全年租賃所得,而丙所申報的租金抵扣所得稅,所延伸之租賃所得稅,則應由乙方申報,因為丙繳交之租金為乙方之收入。
問17: 如果二房東將房子分租出給二房客,因而延伸的租賃所得稅,對二房東本人有何影響?
答: 二房東將房子分租給二房客,因二房東所繳交之租金為大房東之收入,所以二房東申報租金抵扣所得稅所衍生之租賃所得稅,應由大房東申報。而二房客所繳交的租金為二房東之收入,因此二房客申報租金抵扣所得稅所衍生的租賃所得稅,是由二房東申報。任何要申報租金抵扣所得稅之房客都必須檢附申報條件之文件。(請參見第五章 房客要準備哪些文件)
 

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【租屋法律】:轉載自崔媽媽租屋網--------------------------------------------------------------------------------
 
提前解約的爭議性
  坊間契約書中常見一個條文”特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議”此項條文發生糾紛的狀況頗多,先建議諸位房客在閱讀契約書時,必須針對此項條文,再詳加討論。對於條文內容先做說明:

特約應受強制執行事項,若契約無公證,即無所謂”強制執行”四字。
第一項約定乙方提前遷離他處需賠償甲方一個月租金,就此項約定即表示乙方可不用房東許可,即可依《民法》453條提前告知並賠償金額後,遷離他處。但契約中並無約定甲方,代表甲方是可以不用受約束嗎?不用做任何賠償嗎?非也,若房東要求房客提前遷離,則必需徵得房客同意,才能終止租約。(若契約當中無任何約定提前解約事項,則需徵求雙方同意)
建議房客,以上概念常與房東溝通不易,因此可在訂約前就把甲乙雙方寫上,互相約束。
第二項條文造成爭議頗多,即因各項違約事項於各條中均已訂出罰則,常見房東再以此條再對房客多扣金額,實屬不公,因此建議房客在簽約前即先予以刪除,以免糾紛。
  若在擔心自己在承租期內,可能會提前搬家,可與房東協議,只要提前一個月通知房東或已找到房客,則房客無須賠償,若經房東同意,請註明在契約當中做為憑證。(參考第132頁、第135頁,故事20、故事21)

房屋有瑕疵時,對租賃契約的影響
  此外,法律上另外有一些有利於房客的規定,例如《民法》424條,房屋如有瑕疵,危及健康或安全,即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵,房客仍可隨時解約;所以,舉重以明輕,就算承租時不知道房屋已有瑕疵,而在簽約後才知道者,原則上也是可以隨時終止租約的。

  實務中常見房客常以房子有壁癌、潮濕、噪音、樓頂設有基地台等引用此法條要求與房東解約,通常這樣的方式是無法終止租約的,因房客必須舉證壁癌、潮濕、噪音、基地台等,對身體健康確實有直接影響,若無法舉證,則無法合法的終止彼此的租約。(參考第107頁、第135頁,故事11、故事21)

房東賣屋對租賃契約的影響
  依《民法》425條,原則上當租約未到期而房屋被賣掉,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿,而絲毫不影響原有房客權利。但有下列幾項為例外:

在承租前房東已開始賣屋
未經公證超過五年(含五年)的定期租約
不定期租約。
  將不可主張「買賣不破租賃」。(參考第129頁,故事19)

留下彼此的戶籍地址
  看完所有的條文後,除了將變動的地方補上簽名或蓋章外,另外,在核對完雙方證件後,將彼此的戶籍地址及身分證字號都填入最後的簽名蓋章欄位,切勿只留下雙方的電話,因為在發生問題須寄發存證信函時,常常聽到房客們回答不知房東地址,而造成事情延宕陷入無法處理的窘境。

契約書儘量採用規定條文較少的版本
  目前市售一般租賃契約書,版本各有不同,應該選擇規定條文較少的版本,因為這樣對房客的協調空間較大。亦即依據「契約自由」原則,只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項,經過雙方同意後,亦可成為契約之一部分。因此使用條文較少的版本,房客自然就有較大的空間向房東爭取。其次,凡是契約未約定部份,在法律的處理程序則是引用《民法》的規定。一般而言,《民法》中規定往往較有利於房客,因此建議房客,若擔心自身權利未被保障或契約有未竟事項,在最後寫下” 本約如有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相關法令辦理。”等字樣。

  如何申報租金扣抵所得稅
申報租金扣抵所得稅必需備齊三樣文件:

申報年度的契約書影本(正本)
租金支出證明(如匯款單、轉帳證明、契約書後頁房東簽收欄、房東開具之收據等)
入籍證明(戶口名簿或自行簽具切結書)(參考第51頁)。
  為維繫租賃關係和諧,要報稅前還是先告知房東為宜,以避免房東因不知你有報稅,而被稅捐追繳稅金甚而因逃漏稅被課扣罰款,此時房東極易將怒氣轉到房客身上,並要求房客做補貼,不但讓彼此關係的惡化,還有可能讓您再多支出一筆金額。

法院公證對房東房客的影響
  最後,我們來談一談「法院公證」的問題。有些人以為,公證過的契約才有效。事實上,契約經雙方合意就已經生效。分析公證對雙方的影響如下:

對房東而言:
當房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時,房東不需要訴訟,就可以請求法院對房客強制執行。
契約一經公證,房東每年即需申報租金收入,這也是多數房東不願公證的原因之一。
對房客而言:
租約公證後,可直接用來入戶籍、申報租金扣抵所得稅,不必再與房東溝通協商,省事又方便。
不過,房客欲保障自己權利則需主動向法院提起訴訟,並先負擔訴訟費用,等到判決確定是房客勝訴,才可以拿回被強制執行的東西。而且在這種情形下,房客負舉證責任較重,且訴訟經過之時間往往較久,即便勝訴判決確定,亦不見得有實益。
對雙方而言:
契約要公證,應該要加註:“承租人或出租人如果有違反契約,皆應逕受強制執行”的條文。
契約公證必須查驗雙方證件,若有虛偽之一方必百般推諉,因此透過公證可順帶檢查彼此的真實性,以防詐騙。
結語
  其實,租屋雙方應站在和諧融洽的立場,而非對立的立場。然而,事先能仔細看屋、妥善的訂約、詳閱契約內容,是可減少許多不必要的糾紛。我們所希望的是,租屋雙方能站在平等的地位,簽妥一份公平的租屋契約。雖然以上我們儘可能告訴您一些對房客較公平的租屋法律條文,但這並不意味著您每一次與房東簽約時都會有機會爭取對自己最有利的保障,當然要因時因事因人而異。

  在處理糾紛中,常見房客在有問題時才去翻契約書,直到看見自己簽下許多不合情理的條約,再來詢問是否公平合理,此時為時已晚,奉勸諸位房客,不論契約內容多繁雜、多冗長,都應審慎閱讀討論後再簽下,才是維護自身權益的不二法門。

  另常見房東房客因一些小事爭執不休,甚至雙方揚言要提訴訟。其實在整個過程中來看,往往只要冷靜下來針對問題把事情談清楚,即可省卻無謂的爭執與口角;以情理法而言,國人習慣都先以情理做為溝通的第一步,只要不心存惡念、占人便宜,彼此各退一步,事情大都能快速解決。

 ,看到大多數的房東房客都是良善、客氣、守法的,發生糾紛的比率大概僅占所有出租物件不到百分之一,所以諸位房客也不要太過擔心所有房東都是斤斤計較、難相處的人,在發生糾紛的同時,除了跟房東溝通外,還需自我檢視一下,是否自己的態度與要求也不盡合理。或許改善了溝通方式,問題也可迎刃而解。
 

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【租屋法律】:轉載自崔媽媽基金會--------------------------------------------------------------------------------
 
  找殼是一件麻煩事,但是找到殼之後,如果不小心,麻煩會更多,尤其是租別人的殼!因此我們嘗試將現行市面上常見的租屋契約書做一整理,並加上建議及解釋,希望能幫助大家更了解租屋契約,並希望藉著大家的努力,能使租屋契約更加合理化。

確定房東是否為房屋所有權人
   契約書一開始,一定會先載明出租人(甲方,房東),承租人(乙方,房客)。而當我們要簽約的時候,應確定房東是否為房屋所有權人或有權出租者,最好能看房屋所有權狀或房屋稅單。以免房子沒租到,押租金也被拐跑了。如果是二房東轉租,則要注意是全部轉租或部份轉租。(參考第97頁,故事8)

與二房東簽約
  根據《民法》443條規定,如果二房東將租賃物全部轉租,除非經過大房東承諾,否則是無效的;如果是部份轉租,則要看大房東與二房東的租屋契約,是否有限制不得轉租。若有限制不得轉租,最好徵求大房東同意,並將契約中的限制條文刪除。若是沒有限制,房客便可與二房東訂約。訂約後房客只須對二房東負責。如果房客有違背契約之情形,二房東就必須對大房東負責。(參考第86頁,故事5)

不定期租約對房客較有利
  接下來要列明房屋所在地,使用範圍及租期;其中特別要注意的是,根據我國《民法》422條規定,房屋租期超過一年者,應以書面訂定,如果不以書面訂定,就是不定期租約。不定期租約一般而言,對房客較有利。因為依《土地法》100條不定期租約,如果房東要收回房屋,需符合下列條件:

房東收回自住或重新建築時。
房客違反民法規定轉租於他人時。
房客積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
房客以房屋供違反法令之使用時。
房客違反租賃契約時。
房客損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
  此時,房東可能會以漲租來逼走房客,然而租賃契約係屬雙方合意所訂立之契約,不得由房東單獨調漲,因此如果房東欲調漲租金,房客可以拒絕。而且根據《土地法》97條,房屋租金不能超過房屋及土地申報總額年息10%(將房屋及土地申報總值÷10再÷12,就等於每月租金上限,超過部份房客可以不付);也可以請求地政機關強制降低租金。

  土地部份,可向地政機關取得公告地價的資料,房屋部份,可向稅捐機關取得房屋現值的資料。

  還有一種情形也會造成不定期租約:根據《民法》451條的規定,當租約期滿時,若房客仍繼續居住,而房東也照收房客的租金時,此種情況就會變成不定期租約。(參考第76頁、第94頁,故事2、故事7)

《土地法》99條規定,押金不得超過兩個月的租金
  再來是約定租金及押金。有時房東會註明,欠租即可終止租約,請房客搬家。然而根據《民法》440條,要房客欠租兩期以上,並經房東依法催告(以存證信函催告為佳),房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩期房租,就算租約終止後,房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租。(參考第86頁,故事5)

  又根據《土地法》99條,房屋押金不得超過兩個月租金,超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後,記得要請房東簽收,並妥善保存收據。

爭取租約期滿後的優先承租權
  其次,在市售的契約版本中經常會規定“租期屆滿時,除經房東同意繼續出租外,應即日將房屋按照原狀遷空交還房東,不得請求遷移費或主張任何權利。如不立刻交還房屋,應支付按照租金幾倍計算之違約金”。但房客可爭取事先約定:“租約期滿,原房客有「優先承租權」,並事先協調,漲租幅度及時間,明列於契約條文”。

  至於一般民間有所謂房東要給搬遷費才能趕房客,在法律上房客並沒有做此項請求的權利,房東更沒有付給房客搬遷費的義務。

  另外,房東經常會在契約中規定類似:“未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其它變相方法由他人使用房屋”。此時房客應爭取加註:“留宿親友,不在此限”,以免房東以此為把柄,藉口趕人。(參考第97頁,故事8)

返還原狀的爭議
  房客如果要裝潢房屋最好先取得房東同意並和房東約定好,在租約期滿時房東是否願意買下裝潢,或是能多簽幾年約,以免租期太短,在裝潢好後又面臨租約到期的狀況。

  至於有些房東要求房客在搬離前,要將油漆重新漆過或是換掉用過的床墊等等,除非是事先和房客約定好,否則均不得以”返還原狀”的理由,要求房客全部換新。當然若房客未經房東允許,私自更改了隔局、顏色、設備或因拆除物件造成掉漆、釘孔等等,房東當可以”返還原狀”做要求。(參考第127頁,故事18)

房屋自然損壞的處理
  至於關於房屋之自然損害,如果未在契約中規定由房客負責的話,當然要由房東負責維修;但依《民法》437條,房客有通知房東的義務,如果沒有通知,而使得損害擴大,房客要負責賠償。但如果房客已經通知,而房東拒不修理時,房客可終止租約或自行雇工修理,而於兩年內向房東要求修理費或抵繳房租《民法》430條。(參考第90頁,故事6)

  房客通知儘量以存證信函方式告知為佳。

爭取刪除要房客繳納額外的房屋稅金
  坊間契約書常有一個不合理的規定”租屋之房屋稅、綜合所得稅等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由房客負責補貼…”這個部份應儘量爭取刪除。(參考第119頁,故事15)

 

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